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炒股就看金麒麟分析師研報，權威，專業，及時，全面，助您挖掘潛力主題機會！來源：中國經營報本報記者吳靜盧志坤北京報道在前期引入國資、出售項目等一系列自救動作之后，建業地產（00832.HK）依舊沒能渡過此輪危機。6月23日晚，建業地產發布公告稱，二季度以來銷售不及預期，集團流動資金緊張狀況正在加劇，境外兌付壓力持續增加。據了解，因2024年到期的一筆境外債利息未能在寬限期結束之前支付，公司已全面停止境外債務支付。建業地產方面表示，目前正在探討全面解決方案，以維護所有利益相關者的權益。現階段，會把全部精力用在保交付和保經營上。全面停止境外債務支付建業地產在6月23日晚的公告中稱，自2021年下半年起，國內房地產行業的宏觀環境發生巨大變化，集團一直在探索多種債務管理活動，包括延長債務期限、改善現金流管理，以增強流動資金狀況。同時，建業地產也一直盡力履行其所有境外債務的還款義務。《中國經營報》記者了解到，自2021年7月1日至今，集團已向境外債權人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。但今年二季度以來，國內房地產市場銷售持續疲弱，每月銷售逐漸惡化，銷售不及預期。建業地產方面表示，集團流動資金緊張狀況正在加劇，境外兌付壓力持續增加。“即使集團竭盡全力，資金仍可能持續受壓，現金無法滿足履行當前和之后義務所需。”在此情況下，建業地產公告稱，未能在2023年6月23日寬限期結束之前支付2024年到期之7.75%優先票據的利息。據了解，這筆境外債發行于2020年11月，規模為3億美元，票面利率為7.75%，到期日為2024年5月24日。該筆境外債的付息頻次為每半年一次（即每年5月24日、11月24日付息，節假日順延）。在觸發違約之前，債券有30天的寬限期。據了解，今年4月上旬，建業地產曾公告宣布擬對2023年到期的3筆美元優先票據交換要約及同意征求，涉及未償還總金額近9億美元。此外，建業地產還公告稱，擬對4筆將于2024年和2025年到期的美元優先票據進行同時同意征求（其中就包括上述已經正式違約的3億美元優先票據），涉及未償還總金額約10.49億美元。4月28日，建業地產曾對外宣布計劃展期2年的2023年到期的3筆美元優先票據交換要約及同意征求已達成，統一到2025年4月到期。但另外4筆交換要約及同意征求的優先票據至今未有新進展。截至目前，建業地產的存續境外債務規模約為19.46億美元（約合人民幣139.71億元）。在上述3億美元優先票據正式違約的同時，建業地產宣布暫停向所有境外債權人進行支付，“以確保公平對待所有境外債權人”。據了解，這筆未付利息可能會導致建業地產債權人根據相關融資安排的相應條款要求加快償還債務或采取行動。截至公告日期，建業地產尚未收到有關加快境外還款的通知。針對當前情況，建業地產在公告中表示，正在探討全面解決方案，以維護所有利益相關者的權益。集團預計將聘請中介機構，并盡快出臺境外債務的整體解決方案，公平公正地對待所有境外債權人。同時將持續與境外債權人溝通，提供整體解決方案，緩解目前的流動性問題。從違約后的工作重點來看，建業地產的安排與此前已暴雷房企類似。其表示，現階段將全力保交付、保經營，集中一切資源保證現有項目交付，加快在建物業及已竣工物業的銷售，并且穩定業務經營，以保障購房者、集團合作伙伴和所有利益相關者的權益。此外，建業地產方面還表示，在不影響交付和正常營運的前提下，集團正厲行節約，采取降本增效的措施，縮減非核心、非必要的營運和支出。截至公告日期，集團仍保持正常商業運營。“自救”之路曲折據了解，此前為避免違約事件發生，建業地產已“苦撐”兩年之久。2021年9月時，建業地產因出現重大風險和危機寫信向河南省政府“求救”，當時曾引發市場廣泛關注。建業集團管理層當時在媒體溝通會上表示，受當年7月份鄭州水災及疫情影響，集團遭受嚴重損失，且已出現重大風險和危機，因此向省政府求助相關幫扶措施。實際上，在當時曝出危機之前，建業集團尤其是地產業務的增長頹勢就已顯現。據了解，建業集團長期深耕河南市場，從2016年開始，建業地產借助于河南市場棚改推動，銷售額一改低迷態勢，在當年實現200億元，尤其是鄭州、洛陽市場，為其貢獻了大部分業績。隨后通過不斷加杠桿，到2019年時，合同銷售額突破千億元關口。但至2020年時，棚改浪潮退卻，再加上河南市場的逐漸飽和，建業地產當年合同銷售總額1026.42億元（包含重資產銷售額和中原建業的輕資產銷售額，后者于2021年拆分上市），同比僅增加1.5%。與此同時，建業地產已開啟降價去庫存策略，整體物業銷售毛利率隨之下滑。2021年受水災、疫情及行業變化的影響，建業地產主動將全年重資產銷售目標由800億元下調至700億元，相較于2020年的683.39億元幾乎持平。但當年其物業合同銷售實際完成總額為人民幣601.05億元，同比減少12%。2022年年初，建業集團整體開啟“大刀闊斧”式的組織架構調整，集團原五級構架精簡到三級，總部約50%的人員被分流一線，同時對集團3家上市公司管理層進行更換。彼時，由于行業盈利空間不斷降低，不少房企紛紛宣布進行組織架構調整，在內部管理上精簡層級。與此同時，多數房企從2021年開始便縮減拿地投資，整個行業開啟“縮表”進行時。在宣布組織架構調整之際，建業集團董事長胡葆森還表示，公司后續將盡量不開辟新賽道，不再追求規模增長，同時圍繞促回款、保交付、清欠款和盤活不動產展開一系列積極的自救行動。當年4月份，建業地產宣布將旗下7個項目的10年運營權出租給萬達，換得7億元的現金流。據了解，作為河南省龍頭房企，建業地產項目遍布整個河南省的各級地市。在其出現流動性困難后，河南省政府曾出面牽橋，協調相關國資對其進行紓困。2022年5月下旬，河南省國資企業旗下公司——河南老家文旅接手建業集團旗下“河南戲劇幻城”項目51%股權、建業“電影小鎮”90%股權。彼時，在行業紓困之際，建業地產率先獲得國資入股。2022年6月份，河南鐵建收購建業地產全部已發行股本的29.01%，成為第二大股東，該筆交易所涉及的約5.94億元交易款以股東借款的形式借回給建業地產，用于補充其現金流。同時，建業地產還向河南鐵建發行約7.08億港元的可換股債券。在今年年初的投資者會議上，建業地產CFO趙瑞昆表示，國資河南鐵建的入股為建業地產度過至暗時刻助力頗多，包括助其按期償付2022年8月8日到期的5億美元債，助推項目建設，獲得紓困基金、銀行授信和上下游供應商的理解和支持等。據了解，建業地產在去年8月份償還完當年的美元債后，便將工作重心迅速調整為加強去庫存和保交付。但受疫情持續影響，2022年建業地產僅完成240億元銷售額，同比減少60%；當年營收240.8億元，同比下降42.6%。建業地產將今年的銷售目標定為320億元，趙瑞昆在年初表示：“預計集團2023年總可售資源為517億元，只要去化率達62%，全年銷售目標即可達成。”但從今年銷售市場的反應來看，這一目標能否實現仍存較大不確定性。據了解，今年年初疫情影響消散，在政策持續刺激下，樓市在2~3月份迎來“小陽春”，但從4月份開始復蘇勢頭已顯疲態，5~6月份銷售市場進一步下滑。根據建業地產公布的數據，今年前5個月，集團物業合同銷售總額為87.64億元，同比減少20.8%。

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